Biens et quote-part
Adresse, surfaces, prix d’achat, frais et part de terrain. La quote-part limite charges et amortissements à la fraction louée.
Gestion comptable immobilière
La comptabilité de vos biens, du meublé à la SCI.
Location meublée, location nue, régime réel ou forfait, SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. Biens, baux, recettes, charges et emprunts, dans le même dossier.
- LMNP
- Location nue
- Réel
- Forfait
- SCI à l’IR
- SCI à l’IS
- Chaque compte ne voit que son dossier
- Glossaire et guides sans compte
Illustration
Un exercice, lu d’un coup
Chiffres d’exemple pour un meublé au réel. Ils ne sortent pas d’un dossier.
- Recettes
- 18 400 €
- Charges
- 4 250 €
- Amortissement plafonné
- 9 100 €
- Résultat de l’exercice
- 5 050 €
Le régime se choisit avec le bien. La clôture chiffrée du logiciel est celle du meublé au réel simplifié.
Trois étapes, du compte à la clôture
Pas de visite sur un jeu de données à recommencer ensuite. Le compte que vous ouvrez est déjà le dossier de l’année.
- 1
Ouvrir le dossier
Un compte, confirmé par e-mail, isole vos biens de ceux des autres. L’accès coûte 5 € tous les 30 jours, sans engagement. Le remboursement intégral se demande dans les 72 heures après le début de l’abonnement.
- 2
Décrire le bien et la location
Nom, surfaces, prix, part de terrain, puis le bail : loyer hors charges, provisions, dépôt de garantie. Meublé ou nu, en nom propre ou en SCI, le même dossier porte l’adresse et les locataires.
- 3
Tenir l’année, puis clôturer
Recettes, charges, travaux, mobilier et emprunt s’accumulent sur l’exercice. La clôture fige le résultat et prépare les pièces du régime que le logiciel calcule. Ces chiffres aident à déclarer : ils ne valent pas accord de l’administration.
Vous arrivez avec une question
Quatre départs. Chacun mène à une page déjà écrite : guide, comparaison des régimes, ou définition de la liasse. Le compte n’est pas demandé pour les lire.
01
Je crée la fiche d’un bien
Surfaces, prix et part de terrain fixent la quote-part et la base amortissable. Le guide suit les champs, dans l’ordre.
Lire le guide du bien02
J’enregistre un bail
Loyer, provisions et dépôt ne suivent pas le même traitement. Le dépôt reste une dette tant qu’il peut être rendu.
Lire le guide du bail03
Micro-BIC ou régime réel ?
L’abattement forfaitaire et la déduction des charges ne donnent pas le même résultat. Le simulateur les place côte à côte, sans envoyer d’option.
Voir la comparaison04
Je prépare la déclaration
Pour le meublé au réel simplifié, la clôture reprend la liasse et le fichier des écritures. Le glossaire dit ce que chaque formulaire contient.
Ouvrir la fiche liasse
Toutes les activités, le même logiciel
Meublé ou nu, réel ou forfait, nom propre ou société. Les notions du dossier sont définies dans le glossaire, lisible sans compte.
Meublé
LMNP
Location meublée non professionnelle, au régime réel ou au forfait du micro-BIC.
Nue
Location nue
Revenus d’un bail nu, au régime réel ou au forfait du micro-foncier.
Régime
Réel
Charges justifiées et intérêts d’emprunt. Amortissements lorsque le régime les admet.
Régime
Forfait
Abattement sur les recettes, pour le micro-BIC comme pour le micro-foncier.
Société
SCI à l’IR
Société translucide : le résultat se répartit entre les associés.
Société
SCI à l’IS
Société à l’impôt sur les sociétés, avec son résultat et la clôture de l’exercice.
Ce que le dossier tient
Les écrans suivent le bien, la location et l’exercice. La liasse générée est celle du meublé au réel simplifié. Les autres activités se saisissent dans le même dossier ; leurs formulaires propres ne sont pas produits ici.
Baux et quittances
Locataires, loyer, provisions, dépôt, appels et quittances. Une révision de loyer et une régularisation de charges se font sur la location.
Recettes et charges
Loyers, commissions, taxe de séjour et dépenses du bien, rangés sur l’exercice, dédiés ou partagés.
Travaux et mobilier
Les meubles et les travaux s’amortissent sur leur propre base. Ils ne se confondent pas avec les composants de l’immeuble.
Amortissements
Gros œuvre, toiture, réseaux, agencements : une ventilation par défaut, modifiable, avec une dotation au jour près la première année.
Emprunts
Tableau à partir du capital, du taux, de la durée et de l’assurance. Les intérêts et l’assurance sont déductibles ; le capital remboursé ne l’est pas.
États des lieux et diagnostics
Pièces, compteurs et diagnostics du logement restent attachés au bien, à côté des baux.
Justificatifs
Factures et pièces déposées dans le dossier, reliées au bien ou à l’écriture qu’elles expliquent.
Exercice, liasse et FEC
La clôture du meublé au réel simplifié prépare les formulaires 2031, 2033-A à D, le report 2042-C-PRO et le fichier des écritures. Rien n’est télétransmis.
Quatre vues, une fois le bien saisi
Pas une capture figée : le contenu des écrans, tel qu’il se remplit avec vos montants.
Vue d’ensemble
Recettes, charges, amortissement plafonné et résultat de l’année, pour un bien ou pour tout le parc.
Le bien découpé
Composants, mobilier et travaux, avec la part de terrain sortie de la base amortissable.
La location
Échéances, quittances, dépôt, révision du loyer et régularisation des charges.
L’exercice clos
Résultat figé, liasse à reporter et FEC conservé avec le dossier si l’administration le demande.
Pourquoi ce dossier existe
Un parc locatif se déclare mal avec un tableur générique, et se comprend mal dans un logiciel dont on ne peut pas lire le calcul.
- 1
Le forfait ne détaille pas le bien
Micro-BIC ou micro-foncier : un abattement remplace les charges. Utile tant que les seuils le permettent, muet sur l’emprunt, les travaux et l’usure du bâti.
- 2
Le réel demande un dossier
Quote-part, composants, prorata de la première année, plafond d’amortissement, intérêts distincts du capital. Ces règles se tiennent mal dans un tableur recopié d’une année sur l’autre.
- 3
La location n’est pas une écriture isolée
Un bail a un dépôt, des provisions, parfois une révision et une régularisation. Le logiciel garde ces mouvements avec le bien, pas dans un onglet à part.
- 4
Le dossier reste rattaché au compte
Les recettes, les charges et les pièces restent dans le dossier du compte. Il couvre le meublé, le nu, le réel, le forfait, la SCI à l’IR et la SCI à l’IS.
Le dossier, plutôt qu’un tableur
Le tableur reste possible. Il ne porte pas les règles que le logiciel applique déjà : quote-part, dépôt, plafond d’amortissement, séparation des intérêts.
| Sujet | Tableur | BienComptable |
|---|---|---|
| Fiche du bien | Cellules à reprendre chaque année | Surfaces, prix, frais et part de terrain sur la fiche |
| Quote-part | Formule à ne pas oublier | Surface louée sur surface totale, appliquée aux charges partagées |
| Bail et dépôt | Loyer et dépôt souvent additionnés | Le dépôt reste une dette tant qu’il peut être rendu |
| Amortissement | Un pourcentage unique sur le prix | Composants, prorata temporis, plafond et report du différé |
| Emprunt | La mensualité passée en charge | Intérêts et assurance déductibles, capital hors charges |
| Liasse du meublé au réel | Report manuel des totaux | 2031, 2033-A à D et 2042-C-PRO préparés à la clôture |
| Fichier des écritures | Absent | FEC généré, conservé, non télétransmis |
| Données | Fichier local, à votre charge | Base de l’instance, un compte ne voit que ses biens |
Ressources
Guides, glossaire, actualités et prix au m². Les fiches décrivent surtout la location meublée au réel, parce que c’est le calcul en place.
Questions fréquentes
Cinq réponses du logiciel. La page FAQ les reprend toutes, avec la recherche.
À quoi sert BienComptable ?
BienComptable tient la comptabilité immobilière : location meublée, location nue, régime réel ou forfait, et SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés. Le dossier rassemble les biens, les baux, les recettes, les charges et les emprunts.
Pour la location meublée au réel, la clôture prépare la liasse et le fichier des écritures. Ces calculs aident à déclarer : ils ne valent pas validation de l’administration. Un passage en loueur professionnel change les règles et se traite avec un expert-comptable.
Comment fonctionne l’abonnement ?
L’accès au logiciel coûte 5 €, prélevés tous les 30 jours. Il n’y a pas d’engagement : la résiliation se fait dans le portail de paiement, et l’accès continue jusqu’à la fin de la période déjà payée. Le remboursement intégral se demande dans les 72 heures après le début de l’abonnement. Le détail est sur la page Remboursement, et les conditions de vente sur les CGV.
Micro-BIC ou régime réel : que compare le logiciel ?
Au micro-BIC, un abattement de 50 % des recettes remplace les charges et les amortissements, tant que les recettes restent sous les seuils de l’année. Au régime réel, on déduit les charges justifiées, les intérêts et les amortissements.
Le simulateur place les deux résultats côte à côte, à partir des chiffres saisis, et la projection indique l’année où le réel cesse d’être le plus favorable. Le logiciel compare : il n’envoie pas l’option à l’administration.
Comment sont calculés les amortissements ?
Le bâti est ventilé en composants (gros œuvre, toiture, réseaux, agencements) qui ne s’usent pas au même rythme. Une ventilation par défaut est proposée ; elle se modifie en pourcentage ou au centime. La part de terrain n’est pas amortie.
La première année, la dotation suit le nombre de jours. Le mobilier et les travaux s’amortissent à part, sur leur propre base, et non comme des composants de l’immeuble.
Quels formulaires la clôture prépare-t-elle ?
La clôture prépare le réel simplifié : le formulaire 2031, les 2033-A à D et le report sur la 2042-C-PRO. Le résultat bénéficiaire va en case 5NA, le résultat déficitaire en case 5NY. Un PDF reprend la liasse.
Le réel normal, avec un bilan développé, n’est pas le modèle du logiciel. Les déficits des années passées ne sont pas redéduits comme une charge de la liasse : leur stock est suivi à part.
Ouvrez le dossier de vos biens
Un compte suffit. Meublé, nu ou SCI : les chiffres restent sur l’instance qui héberge BienComptable. Les guides et le glossaire restent accessibles sans inscription.