Régime
Régime réel
Relu le 2 novembre 2026
Le régime réel simplifié déduit les charges et les amortissements réellement supportés, au lieu d’un abattement forfaitaire. C’est le mode de calcul que tient BienComptable pour un LMNP.
Pourquoi ça compte
Au réel, l’impôt suit le dossier, pas un pourcentage. Intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux passés en charges et amortissements viennent en déduction des recettes. C’est souvent le cadre d’un bien récemment acheté, parce que la base amortissable pèse lourd les premières années.
Ce gain a une limite. Le plafond d’amortissement empêche la dotation de fabriquer un déficit.
Comment ça fonctionne
On additionne les recettes de l’exercice. On en retire les charges déductibles, à hauteur de la quote-part quand la dépense concerne aussi une partie non louée. On calcule ensuite les dotations. Seule la fraction qui tient dans le bénéfice restant est déduite. Le reste attend un exercice ultérieur.
Le résultat se déclare sur une liasse fiscale, puis se reporte sur la déclaration de revenus. Le micro-BIC reste l’autre branche possible, tant que les seuils le permettent.
Dans BienComptable
Recettes, charges, emprunt, composants, travaux et mobilier alimentent l’exercice. La clôture fige le résultat plafonné et prépare les formulaires 2031, 2033-A à D et 2042-C-PRO, avec le FEC. Trois contrôles vérifient la dotation, les immobilisations et le passage au résultat fiscal.
Le simulateur et la projection comparent ce réel au micro-BIC. Ils n’optent pas à la place du loueur.
À retenir
- Le réel déduit les charges et les amortissements du dossier.
- BienComptable vise le réel simplifié, pas le réel normal.
- L’amortissement ne creuse pas le déficit.
- La liasse et le FEC sortent de l’exercice clos.
Questions fréquentes
Le régime réel est-il le réel simplifié ou le réel normal ?
BienComptable prépare la liasse du réel simplifié : formulaires 2031 et 2033-A à D. Le réel normal, avec son bilan développé, n’est pas le modèle du logiciel.
L’amortissement peut-il effacer tout le bénéfice au réel ?
Non. La dotation est plafonnée : elle ne crée pas et n’augmente pas un déficit. Le surplus est différé.
Notions liées
Ce glossaire décrit les notions utilisées pour tenir un dossier de comptabilité immobilière. Les fiches détaillent aujourd’hui surtout la location meublée au régime réel. Ce n’est pas un conseil fiscal : une indivision, une para-hôtellerie, un passage en LMP ou une plus-value de cession méritent un expert-comptable.
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Le glossaire se lit sans compte. Le calcul de l’exercice se fait ensuite dans votre espace.