Amortissement
Amortissement par composant
Relu le 2 novembre 2026
L’amortissement par composant répartit le bâti en éléments qui ne s’usent pas au même rythme, chacun sur sa durée. BienComptable propose une ventilation par défaut, que l’on peut ajuster.
Pourquoi ça compte
Un immeuble ne s’use pas d’un bloc. Le gros œuvre dure plus longtemps que l’étanchéité ou les agencements. Décomposer le bâti aligne la dotation sur cette usure, au lieu d’étaler toute la construction sur une seule durée. C’est le principe de l’amortissement par composants en location meublée au réel.
La ventilation n’est pas un barème fiscal figé. C’est une répartition documentée, qui doit tenir dans la base amortissable.
Comment ça fonctionne
Chaque composant a une part de la base et une durée. La dotation annuelle est la base du composant divisée par sa durée, au centime près, par troncature. La première année est réduite au prorata temporis.
La ventilation proposée par défaut couvre 100 % de la base :
| Composant | Part | Durée |
|---|---|---|
| Gros œuvre | 50 % | 50 ans |
| Toiture | 10 % | 25 ans |
| Installations électriques | 10 % | 25 ans |
| Étanchéité | 5 % | 15 ans |
| Agencements intérieurs | 15 % | 15 ans |
| Plomberie / sanitaire | 10 % | 15 ans |
Des composants facultatifs existent (piscine, chauffage, cuisine équipée, réseaux, extérieurs). Les ajouter sans réduire d’autres parts ferait dépasser la base : ce dépassement est refusé.
Dans BienComptable
Chaque part en pourcentage est tronquée au centime. Quand la ventilation fait 100 %, la poussière d’arrondi revient à la plus grosse ligne. Une ligne peut aussi être saisie à la main, en montant, plutôt qu’en pourcentage.
Les composants alimentent les catégories de la liasse : constructions, installations techniques, agencements, autres immobilisations. La dotation de l’exercice reste ensuite soumise au plafond d’amortissement.
À retenir
- On amortit des éléments, pas un bloc unique.
- La ventilation par défaut est 50 / 10 / 10 / 5 / 15 / 10.
- La somme des bases ne dépasse pas la base amortissable.
- Travaux et mobilier restent en dehors de cette ventilation.
Questions fréquentes
La ventilation 50 / 10 / 10 / 5 / 15 / 10 est-elle obligatoire ?
Non. C’est la répartition proposée par défaut, sur des durées de 50, 25, 25, 15, 15 et 15 ans. Elle se justifie pour le bien et peut être modifiée, en pourcentage ou au centime.
Les travaux et le mobilier sont-ils des composants du bâti ?
Non. Ils s’amortissent à part, sur leur propre base et leur propre durée. Les composants se partagent seulement la base amortissable de l’immeuble.
Notions liées
Ce glossaire décrit les notions utilisées pour tenir un dossier de comptabilité immobilière. Les fiches détaillent aujourd’hui surtout la location meublée au régime réel. Ce n’est pas un conseil fiscal : une indivision, une para-hôtellerie, un passage en LMP ou une plus-value de cession méritent un expert-comptable.
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