Encadrement des loyers : que se passe-t-il après le 24 novembre 2026

Cet article date du 13 novembre 2026. À cette date, rien n'est encore voté définitivement ni promulgué au Journal officiel. L'encadrement des loyers novembre 2026 arrive à l'échéance de l'expérimentation créée par l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, puis portée à huit ans par la loi 3DS. Elle prend fin fin novembre 2026 (la date exacte varie selon les sources, voir plus bas). Voici ce qui s'applique encore, ce que le Sénat a voté, et ce que l'Assemblée doit encore décider.

Où l'encadrement s'applique aujourd'hui (9 territoires)

Ce n'est pas un plafond national. C'est une expérimentation limitée à des territoires qui ont demandé à y entrer. Selon l'ANIL (fiche à jour au 23 juillet 2026) et la commission des affaires économiques, le dispositif couvre 9 territoires, soit environ 70 communes :

• Paris ;
• Lille (avec Hellemmes et Lomme) ;
• Plaine Commune ;
• Est Ensemble ;
• Lyon et Villeurbanne ;
• Montpellier ;
• Bordeaux ;
• la communauté d'agglomération du Pays basque (24 communes) ;
• une partie de Grenoble-Alpes Métropole (21 communes, dont 8 en partie).

Dans ces zones, le préfet fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré (le plafond, en principe +20 %) et un loyer de référence minoré. Les montants varient selon le secteur, le type de bien, le nombre de pièces et l'époque de construction. Pour un logement à Paris, Lyon ou Bordeaux, utilisez l'arrêté préfectoral et le simulateur officiel (fiche Service Public F1314). Cet article ne calcule aucun loyer.

Encadrement des loyers novembre 2026 : quelle date butoir retenir ?

Les sources officielles ne disent pas exactement la même chose :

• le Sénat (« La loi en clair ») écrit que l'expérimentation « arrive à son terme le 23 novembre 2026 » ;
• la commission des affaires économiques cite le 24 novembre 2026 ;
• Service Public (mis à jour le 1er novembre 2026) indique pour Paris un encadrement « jusqu'au 24 novembre 2026 » ;
• l'ANIL écrit « jusqu'au 25 novembre 2026 ».

Nous signalons cet écart sans trancher. Pour un bail signé autour de cette date, ce qui compte, c'est l'état du droit le jour de la signature.

Tant qu'aucune loi de prolongation n'est publiée au Journal officiel, le cadre actuel s'applique dans les 9 territoires jusqu'à l'échéance. Passé ce terme, sans promulgation, les nouveaux baux ne seraient plus soumis à ce plafond expérimental. Les autres règles locatives (décence, révision de loyer via l'IRL, dépôt de garantie) restent inchangées.

Ce que le Sénat a voté le 21 octobre (prolongation de deux ans, périmètre constant)

Le 21 octobre 2026, le Sénat a adopté en première lecture une version réécrite de la proposition de loi sur les rapports locatifs. D'après « La loi en clair », les sénateurs ont notamment :

• prolongé l'expérimentation de deux ans (jusqu'à fin novembre 2028), sans la rendre permanente ;
• maintenu un périmètre constant : pas de nouvelles communes, pas de réouverture des candidatures ;
• prévu qu'une collectivité déjà engagée puisse sortir du dispositif avant le terme ;
• porté à un an (au lieu de trois mois) le délai pour contester un complément de loyer après la signature du bail ;
• ramené à un an (au lieu de trois ans aujourd'hui) le délai pour agir en diminution de loyer, avec saisine suspensive de la commission départementale de conciliation ;
• avancé de 2029 à 2027 l'obligation de déclarer aussi le montant du loyer (et de l'éventuel complément) dans « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI), afin de mieux évaluer l'encadrement.

Ces points ne s'appliquent pas encore. Ils ne prennent effet qu'après adoption définitive et promulgation. Au 13 novembre 2026, la prolongation jusqu'en 2028 reste une proposition, pas le droit en vigueur.

Ce qui reste à voter et à promulguer (ne rien anticiper)

Le 3 novembre 2026, la commission des affaires économiques de l'Assemblée a adopté le texte sans modification (rapport et texte n° 3432 déposés le 4 novembre). Le rapporteur a plaidé pour une adoption conforme, afin d'éviter une nouvelle navette trop proche de l'échéance.

D'après le dossier législatif, la séance publique est prévue le mercredi 18 novembre 2026, avec une suite possible le 19 au matin. Au 13 novembre, le vote n'a pas encore eu lieu. Même un vote conforme ne suffit pas : il faut encore la promulgation au Journal officiel avant fin novembre.

Pour un bail signé cette semaine : plafond, complément de loyer, mentions au contrat

Si vous signez (ou renouvelez) un bail avant l'échéance, dans une commune encadrée, les règles actuelles restent celles rappelées par l'ANIL et Service Public :

1. Plafond. Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral à la date de signature. Vérifiez le montant via le simulateur ou l'arrêté de votre territoire.
2. Mentions au contrat. Le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré. À défaut, le locataire peut demander leur insertion.
3. Complément de loyer. Un supplément n'est possible que si le loyer de base atteint déjà le plafond majoré, et seulement pour des caractéristiques de localisation ou de confort justifiées. Certaines situations l'interdisent (par exemple un DPE F ou G pour les baux concernés). Aujourd'hui, le locataire dispose en principe de trois mois après la signature pour contester ce complément devant la commission départementale de conciliation. Le passage à un an n'est qu'une proposition du texte sénatorial.
4. Suite du bail. Un appel de loyer, une révision selon l'indice IRL ou la restitution du dépôt de garantie obéissent à leurs règles habituelles. L'encadrement du niveau des loyers ne les remplace pas.

Pour un cas litigieux, adressez-vous à l'ADIL, à Service Public ou à un professionnel du droit. Cet article n'est pas un conseil personnalisé.

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BienComptable est un logiciel de gestion et de fiscalité immobilière. Il ne fixe pas un loyer de référence, ne remplace pas l'arrêté préfectoral et ne tranche pas un litige sur un complément de loyer. Il vous aide à enregistrer un bail, à suivre les appels de loyer et à centraliser les documents du logement pendant que le cadre légal évolue.

La FAQ et le blog complètent les points de gestion courante, sans conseil juridique ou fiscal personnalisé.

À retenir

• Au 13 novembre 2026, l'encadrement expérimental s'applique encore dans 9 territoires (environ 70 communes).
• La date butoir de fin novembre est présentée comme le 23, 24 ou 25 novembre selon les sources : l'écart est signalé, sans arbitrage.
• Le Sénat a voté le 21 octobre une prolongation de deux ans (fin novembre 2028), à périmètre constant, avec d'autres ajustements (délais, GMBI).
• L'Assemblée doit encore voter (séance prévue le 18 novembre 2026, suite le 19). Rien n'est promulgué : la prolongation n'est pas acquise.
• Pour un bail signé cette semaine dans une zone encadrée, appliquez l'arrêté et le simulateur locaux. Ne vous fiez pas à une prolongation anticipée.

FAQ

L'encadrement des loyers s'arrête-t-il le 23, 24 ou 25 novembre 2026 ?

Les sources divergent. Le Sénat retient le 23 novembre. L'Assemblée et Service Public parlent du 24. L'ANIL écrit « jusqu'au 25 novembre 2026 ». Surveillez la promulgation éventuelle d'une loi de prolongation avant cette échéance.

Les villes déjà concernées restent-elles encadrées en 2027 ?

Seulement si une loi prolonge ou pérennise le dispositif et qu'elle est promulguée à temps. Le texte du Sénat prévoit une prolongation jusqu'à fin novembre 2028, pour les seuls territoires déjà engagés. Au 13 novembre 2026, ce n'est pas encore le droit applicable.

Une nouvelle commune peut-elle entrer dans le dispositif ?

Pas avec le texte voté au Sénat le 21 octobre : le périmètre reste constant, sans réouverture des candidatures. Source : Sénat, « La loi en clair ».

Un bail signé avant l'échéance reste-t-il encadré ?

Tant que l'expérimentation est en vigueur à la date de signature (ou de renouvellement concerné), le plafond de référence majoré s'applique à ce contrat selon les règles actuelles. Ce qui se passe ensuite pour les nouveaux baux dépendra de l'adoption et de la promulgation d'une prolongation. Détail : ANIL.

Quelle est la règle aujourd'hui pour un complément de loyer ?

Aujourd'hui, un complément n'est possible que si le loyer de base atteint le loyer de référence majoré, avec des justifications précises, et sous les interdictions prévues par la loi. Le locataire dispose en principe de trois mois après la signature pour le contester. Le délai d'un an figure dans le texte sénatorial, pas encore dans le droit applicable. Sources : ANIL et Service Public F1314.