Taux d'usure du crédit immobilier : ce qui change en novembre 2026

Le 28 septembre 2026, la Banque de France a mis en ligne le tableau des taux d'usure du quatrième trimestre 2026. Pour un prêt immobilier à taux fixe de 20 ans et plus, le plafond s'établit à 5,40 %. Il atteint 4,68 % entre 10 ans et moins de 20 ans, et 4,09 % en dessous de 10 ans. Ces plafonds sont fixés par un avis du 25 septembre 2026 publié au Journal officiel. Ils s'appliquent depuis le 1er octobre 2026 (Service Public, 30 septembre). En novembre, une autre date compte : le 20 novembre 2026, le seuil qui sépare un prêt travaux classé en trésorerie d'un crédit immobilier passe de 75 000 à 100 000 euros. En bref : les plafonds n'ont pas bougé en novembre. Le 20 novembre, seul le classement de certains prêts travaux et des LOA change.

Qu'est-ce que le taux d'usure d'un crédit immobilier ?

Le taux d'usure est le taux d'intérêt maximal légal qu'un établissement de crédit peut pratiquer lorsqu'il vous accorde un prêt. La Banque de France le calcule chaque trimestre. Elle part des taux effectifs moyens constatés au trimestre précédent, puis applique la majoration prévue par le code de la consommation : le prêt devient usuraire si son taux effectif global dépasse de plus du tiers ce taux moyen.

Concrètement, ce n'est pas le taux nominal affiché sur une publicité que l'on compare au plafond. C'est le TAEG (taux annuel effectif global) de l'offre, qui intègre les éléments nécessaires pour obtenir le crédit aux conditions annoncées. Si ce TAEG dépasse le taux d'usure de la catégorie concernée, l'établissement ne peut pas vous proposer cette offre telle quelle.

Le barème distingue plusieurs familles. Pour les ménages, on trouve d'un côté les crédits de trésorerie (et certains prêts travaux sous un montant seuil), de l'autre les crédits immobiliers (achat, et prêts travaux au-delà du seuil). À l'intérieur du crédit immobilier, la durée et le type de taux (fixe, variable, relais) déterminent la ligne du tableau à retenir. Un prêt de 25 ans à taux fixe ne se lit pas sur la même ligne qu'un prêt relais ou qu'un crédit de trésorerie de 8 000 euros.

Cette règle protège l'emprunteur contre des conditions trop chères. Elle ne garantit pas l'obtention du financement. Une banque peut refuser un dossier alors que le TAEG reste sous le plafond : solvabilité, reste à vivre, nature du projet ou politique interne entrent en jeu. Le taux d'usure fixe une limite légale, pas une promesse d'accord.

Les plafonds du taux d'usure crédit immobilier novembre 2026

Pour le quatrième trimestre 2026, les chiffres à retenir sont ceux du tableau T4 2026 de la Banque de France. Ils s'appuient sur les taux effectifs moyens du troisième trimestre 2026. Selon la note 5 du tableau officiel, ces taux d'usure s'appliquent au 1er octobre, sauf pour les locations avec option d'achat (LOA), concernées à compter du 20 novembre 2026.

Voici les plafonds immobiliers pour les ménages, tels que repris aussi par Service Public :

Le plafond de 5,40 % pour les prêts fixes de 20 ans et plus est donc déjà en vigueur en novembre. Ce n'est pas un nouveau barème qui « entrerait en vigueur » le 20 novembre. Attention : sur le site de la Banque de France, la colonne du tableau s'intitule « Taux d'usure applicable au 20 novembre 2026 ». La note 5 précise pourtant que ces taux s'appliquent depuis le 1er octobre, sauf pour les LOA.

Pour situer l'ordre de grandeur hors immobilier strict, le même tableau fixe aussi les crédits de trésorerie (exemples) : 23,60 % jusqu'à 3 000 euros, 15,76 % entre 3 000 et 6 000 euros, 8,56 % au-delà de 6 000 euros (toujours sous le seuil travaux / immobilier). Ces lignes intéressent surtout un prêt travaux ou un crédit à la consommation. Elles ne remplacent pas la lecture de la catégorie immobilière lorsque votre opération y entre.

Ce barème s'applique jusqu'au 31 décembre 2026. Un nouveau barème s'appliquera au 1er janvier 2027. En pratique, pour un dossier ouvert en novembre 2026, vous comparez le TAEG de l'offre au plafond de la ligne qui correspond à la durée et au type de taux de votre prêt, d'après le tableau T4 2026.

Ce qui change concrètement le 20 novembre 2026

Deux évolutions se croisent autour du 20 novembre 2026. Elles ne remplacent pas les pourcentages immobiliers cités plus haut.

Le seuil 75 000 / 100 000 euros pour les prêts travaux

Jusqu'au 19 novembre 2026, un prêt destiné à financer la réparation, l'amélioration ou l'entretien d'un immeuble à usage d'habitation (ou professionnel et d'habitation) est traité, selon le montant, soit comme crédit de trésorerie, soit comme crédit immobilier. Les notes 1 et 2 du tableau Banque de France le disent : le seuil est de 75 000 euros. Au-delà, l'opération bascule dans les crédits immobiliers (avec les plafonds 4,09 %, 4,68 %, 5,40 %, etc.). En deçà ou égal à ce montant, elle reste du côté trésorerie, avec des plafonds souvent plus élevés.

À compter du 20 novembre 2026, ce seuil passe à 100 000 euros. Un prêt travaux de, par exemple, 80 000 euros, qui relevait encore du crédit immobilier avant cette date (car supérieur à 75 000 euros), pourra alors être classé en crédit de trésorerie, sauf s'il relève par ailleurs du crédit immobilier (par exemple s'il finance aussi l'achat du logement). Inversement, au-delà de 100 000 euros, la grille immobilière continue de s'appliquer.

Cette bascule change la catégorie du taux d'usure à comparer, pas le fait qu'un plafond existe. Pour un même montant, le TAEG maximal autorisé peut donc différer selon que l'on lit la ligne « trésorerie » ou la ligne « immobilier ». Si vous comparez des offres travaux autour de cette zone de montant, vérifiez la date de l'offre et la catégorie retenue par le prêteur.

Les locations avec option d'achat (LOA)

La note 4 du tableau rappelle qu'en vertu de l'ordonnance n° 2025-880 du 3 septembre 2025, les locations avec option d'achat sont incluses dans les crédits de trésorerie à compter du 20 novembre 2026. Leur taux d'usure affiché dans le tableau T4 est de 10,99 % (taux moyen 8,24 % au T3 2026). C'est l'exception explicitement datée au 20 novembre dans la note 5, à côté de la règle générale du 1er octobre pour les autres lignes.

Comment le TAEG est comparé au taux d'usure

Le TAEG exprime le coût annuel « tout compris » du crédit, en pourcentage de la somme empruntée. Service Public le rappelle : il inclut le taux d'intérêt nominal et les éléments qui constituent une condition pour obtenir le crédit annoncé. L'article R. 314-4 du code de la consommation, cité par la Banque de France, précise notamment :

1. les frais de dossier ;
2. les frais payés ou dus à des intermédiaires (courtage, par exemple) ;
3. les coûts d'assurance et de garanties obligatoires ;
4. certains frais de compte et de moyens de paiement liés au crédit ;
5. le coût de l'évaluation du bien immobilier (hors frais d'enregistrement liés au transfert de propriété).

L'assurance emprunteur entre donc dans le TAEG lorsqu'elle est nécessaire pour obtenir le prêt aux conditions annoncées. Un taux nominal confortablement sous le plafond peut produire un TAEG trop haut si l'assurance, la garantie ou les frais d'intermédiaire alourdissent le dossier. C'est pourquoi la comparaison utile se fait toujours sur le TAEG de l'offre, pas sur le seul taux débiteur.

Quelques points pratiques lorsque vous lisez une proposition :

• Demandez le TAEG figurant sur l'offre de prêt, et la catégorie d'usure retenue (durée, taux fixe ou variable, relais, ou trésorerie pour certains travaux).
• Vérifiez si l'assurance est obligatoire dans le montage présenté, et quel contrat est retenu (groupe bancaire ou délégation).
• Tenez compte des frais de courtage s'ils conditionnent l'obtention du crédit aux conditions affichées.
• Pour un prêt travaux, confirmez le montant retenu au regard du seuil de 75 000 puis 100 000 euros selon la date.

Que faire si une offre dépasse le plafond

Si le TAEG d'une offre dépasse le taux d'usure applicable, l'établissement ne peut pas vous la consentir en l'état. Les leviers possibles, selon les cas, portent sur ce qui compose le TAEG : durée, montant emprunté, apport, niveau d'assurance, garantie, frais d'intermédiaire, ou recherche d'une autre proposition. Ce n'est pas un conseil personnalisé : chaque situation dépend de votre banque, de votre assureur et de votre projet. Pour un montage complexe, un courtier, un conseiller bancaire ou un expert-comptable (notamment si le bien s'inscrit dans une activité locative) pourra analyser les pièces avec vous.

Conservez l'offre écrite : elle porte le TAEG, la durée et les frais intégrés. C'est sur ce document, et non sur un taux « d'appel », que se joue la comparaison avec le taux d'usure.

Dans BienComptable

BienComptable est un logiciel de gestion et de fiscalité immobilière. Il vous aide à suivre un bien, un bail, des recettes, des charges et un emprunt déjà contracté, pour tenir votre comptabilité et préparer vos déclarations. Il n'accorde pas de crédit, ne simule pas de score bancaire et ne calcule pas un TAEG d'offre commerciale.

Une fois le financement obtenu ailleurs, vous pouvez créer la fiche du bien (surfaces, prix, part de terrain, date de mise en location), puis rattacher l'emprunt. Les intérêts d'emprunt et l'assurance liés au prêt se traitent ensuite dans la logique comptable du dossier, à hauteur de la quote-part louée lorsque le bien n'est pas loué en totalité. Les pages du glossaire et de la FAQ précisent ces notions sans se substituer à un conseil fiscal personnalisé.

Si vous louez le logement, enregistrer un bail permet de relier locataire, loyers et échéances au même bien. L'objectif reste la tenue du dossier immobilier, pas l'instruction d'une demande de prêt.

À retenir

• Le taux d'usure crédit immobilier novembre 2026 repose sur le barème T4 2026 de la Banque de France : 5,40 % (fixe 20 ans et plus), 4,68 % (10 à moins de 20 ans), 4,09 % (moins de 10 ans), 5,52 % (variable), 6,49 % (relais).
• Ces plafonds immobiliers s'appliquent depuis le 1er octobre 2026 (note 5 du tableau officiel), pas depuis le 20 novembre.
• Le 20 novembre 2026, le seuil travaux trésorerie / immobilier passe de 75 000 à 100 000 euros, et les LOA entrent dans les crédits de trésorerie.
• On compare toujours le TAEG de l'offre au plafond de la bonne catégorie, en y intégrant assurance obligatoire, frais et intermédiaires lorsque la réglementation l'exige.
• Un TAEG sous le taux d'usure n'implique pas un accord bancaire automatique.
• BienComptable suit la fiscalité et la comptabilité du bien et de l'emprunt : il ne remplace ni banque ni simulation de crédit.

FAQ

Quel est le taux d'usure d'un crédit immobilier en novembre 2026 ?

Pour un prêt immobilier à taux fixe de 20 ans et plus, le plafond est de 5,40 %. Il est de 4,68 % entre 10 ans et moins de 20 ans, 4,09 % en dessous de 10 ans, 5,52 % pour un taux variable et 6,49 % pour un prêt relais. Sources : Banque de France, T4 2026 et Service Public, actualité du 30 septembre 2026.

Le plafond de 5,40 % s'applique-t-il depuis le 1er octobre ou seulement à partir du 20 novembre ?

Depuis le 1er octobre 2026. La note 5 du tableau officiel précise que les taux d'usure s'appliquent au 1er octobre, à l'exception des locations avec option d'achat, applicables à compter du 20 novembre 2026. Le 5,40 % n'attend donc pas le 20 novembre.

Que change le relèvement du seuil à 100 000 euros pour un prêt travaux ?

À compter du 20 novembre 2026, le montant qui sépare un prêt travaux relevant des crédits de trésorerie d'un prêt relevant des crédits immobiliers passe de 75 000 à 100 000 euros (notes 1 et 2 du tableau Banque de France). Selon le montant et la date de l'offre, la catégorie d'usure à comparer (et donc le plafond) peut changer.

Le TAEG inclut-il l'assurance emprunteur ?

Oui, lorsque l'assurance est nécessaire pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées. Service Public et l'article R. 314-4 du code de la consommation (rappelé par la Banque de France) listent les coûts d'assurance et de garanties obligatoires parmi les éléments du TAEG.

Un prêt sous le taux d'usure est-il automatiquement accordé ?

Non. Le taux d'usure fixe un plafond légal de coût. L'accord dépend aussi de l'analyse de risque de l'établissement (endettement, revenus, garanties, nature du projet). Un dossier peut être refusé avec un TAEG pourtant inférieur au plafond.