Fiscalité
Plafond d’amortissement
Relu le 2 novembre 2026
Le plafond d’amortissement empêche la dotation de créer ou d’augmenter un déficit. Seule la fraction qui tient dans le bénéfice est déduite ; le surplus devient un amortissement différé.
Pourquoi ça compte
Au régime réel, l’amortissement est une charge calculée, parfois très supérieure aux recettes des premières années. Sans plafond, il fabriquerait un déficit artificiel, reportable, alors que le bien n’a pas « perdu » cette somme en trésorerie. La règle fiscale coupe la dotation au niveau du bénéfice.
Le déficit, lui, suit d’autres règles : voir déficit LMNP.
Comment ça fonctionne
On calcule d’abord le résultat avant dotation : recettes, moins charges déductibles, moins intérêts. Si ce solde est positif, on déduit l’amortissement jusqu’à le ramener à zéro. Le surplus n’est pas perdu : c’est un amortissement différé.
Si le solde est déjà négatif à cause des charges, aucune dotation de l’année n’est déduite. Le déficit vient des charges, pas de l’amortissement. Il s’impute ensuite sur les bénéfices de même nature pendant dix ans, du plus ancien au plus récent.
Dans BienComptable
L’exercice affiche l’amortissement calculé, la part déduite et la part différée. Le résultat fiscal ne devient pas négatif du fait de la dotation. La liasse reprend ce résultat plafonné. Les déficits antérieurs ne sont pas redéduits sur cette liasse : l’administration les suit sur la 2042-C-PRO.
Le tableau de bord renvoie à cette fiche depuis le détail du plafond.
À retenir
- La dotation ne crée pas et n’augmente pas un déficit.
- Elle peut annuler un bénéfice, pas le creuser.
- L’excédent est différé sans limite de durée.
- Le déficit de charges, lui, se reporte dix ans.
Questions fréquentes
L’amortissement peut-il mettre le résultat à zéro ?
Oui, il peut ramener un bénéfice à zéro. Il ne peut pas aller en dessous, ni aggraver un résultat déjà négatif.
Que devient la dotation non déduite ?
Elle est différée, sans limite de durée. Elle redevient déductible dès qu’un bénéfice ultérieur le permet, avant de laisser un résultat imposable.
Notions liées
Ce glossaire décrit les notions utilisées pour tenir un dossier de comptabilité immobilière. Les fiches détaillent aujourd’hui surtout la location meublée au régime réel. Ce n’est pas un conseil fiscal : une indivision, une para-hôtellerie, un passage en LMP ou une plus-value de cession méritent un expert-comptable.
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