Amortissement
Valeur vénale
Relu le 2 novembre 2026
La valeur vénale est la valeur de marché retenue à la place du prix d’acquisition lorsqu’elle est saisie. Elle devient la valeur de référence du bien, sans y ajouter les frais de notaire ou d’agence.
Pourquoi ça compte
La valeur de référence commande toute la base amortissable. Deux points de départ existent : le prix payé, ou une valeur de marché. Le second sert lorsqu’on n’amortit pas le prix historique, par exemple pour un bien déjà détenu. Choisir l’un ou l’autre change les dotations pendant des dizaines d’années.
Ajouter les frais par-dessus une valeur de marché compterait deux fois une partie du coût d’entrée. Le logiciel l’interdit.
Comment ça fonctionne
S’il n’y a pas de valeur vénale, la référence est le prix d’acquisition. Les frais de notaire et d’agence s’y ajoutent seulement lorsqu’ils sont « intégrés au bien ». Ils peuvent aussi former une immobilisation à part, passer en charges de l’année d’achat, ou rester hors comptabilité.
S’il y a une valeur vénale, elle remplace le prix. Les frais ne s’y ajoutent jamais.
La part de terrain s’applique ensuite sur cette référence, puis la quote-part de surface.
Dans BienComptable
La fiche du bien distingue le prix, la valeur vénale facultative et le traitement des frais : amortis à part, intégrés au bien, passés en charges, ou hors comptabilité. Le moteur signale le cas où des frais marqués « intégrés » sont ignorés parce qu’une valeur vénale est présente.
À retenir
- Sans valeur vénale, la référence est le prix d’acquisition.
- Avec une valeur vénale, elle remplace le prix.
- Les frais ne se cumulent jamais avec une valeur vénale.
- Ce choix fixe la base pour toutes les années d’amortissement.
Questions fréquentes
Faut-il toujours saisir une valeur vénale ?
Non. Sans valeur vénale, la référence est le prix d’acquisition, augmenté des frais seulement s’ils sont intégrés au coût du bien.
Peut-on ajouter les frais de notaire à une valeur vénale ?
Non. Dès qu’une valeur vénale est retenue, les frais de notaire et d’agence ne s’y ajoutent pas, même s’ils sont marqués comme intégrés au bien.
Notions liées
Ce glossaire décrit les notions utilisées pour tenir un dossier de comptabilité immobilière. Les fiches détaillent aujourd’hui surtout la location meublée au régime réel. Ce n’est pas un conseil fiscal : une indivision, une para-hôtellerie, un passage en LMP ou une plus-value de cession méritent un expert-comptable.
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